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近日媒體報(bào)道稱多地住房公積金余額吃緊，出現(xiàn)住房公積金緩貸、斷貸現(xiàn)象。為緩解公積金運(yùn)行壓力，政府不得不采取提高公積金繳存上限、降低貸款上限的措施，甚至推出公積金“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款方式。

公積金貸款的發(fā)放存在杠桿效應(yīng)，今年以來(lái)住房需求集中釋放，在公積金來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定的情況下，出現(xiàn)資金短缺也無(wú)可厚非。但本具有“強(qiáng)制性、互助性、保障性”三大特點(diǎn)的住房公積金政策卻無(wú)法為有住房需求的購(gòu)房者提供貸款支持，如今只剩下“強(qiáng)制性”了…

購(gòu)房需求集中釋放致公積金余額短缺

一二線城市商品房成交面積變動(dòng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，海通證券

住房公積金是行政力量強(qiáng)制企業(yè)及其員工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)備金，資金來(lái)源一直處于穩(wěn)定狀態(tài)；根據(jù)還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個(gè)條件來(lái)確定借款人的貸款額度，發(fā)放貸款也有政策可依。住房公積金又為何會(huì)出現(xiàn)額度吃緊的現(xiàn)象呢？

由于公積金來(lái)源渠道單一、繳納數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，而近年來(lái)購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，收集額增速卻趕不上貸款增速，多數(shù)一二線城公積金中心的“貸存比”早在2011年就超過(guò)了70%，處于非正常狀態(tài)。

今年以來(lái)，嚴(yán)格的限購(gòu)仍然難以抑制市場(chǎng)反彈，前期購(gòu)房需求集中釋放，上半年中國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)成量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%。北京上半年新房成交更是高達(dá)4.5萬(wàn)套，創(chuàng)近4年同期新高。

急劇膨脹的購(gòu)房需求導(dǎo)致今年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款快速增長(zhǎng)。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬(wàn)億元，幾乎相當(dāng)于去年全年。其中，個(gè)人購(gòu)房貸款9.07萬(wàn)億元，約占整個(gè)涉房類新增貸款的70%之多。

日前，央行放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，但對(duì)個(gè)人房貸利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整，從利率市場(chǎng)化改革中獲得購(gòu)房貸款優(yōu)惠的希望落空。

并且，受流動(dòng)性不足影響，商業(yè)銀行更愿意將緊張的余額放給利率更高的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款或者效益不錯(cuò)的企業(yè)，利率市場(chǎng)化也促使商業(yè)銀行急于拓展高利率業(yè)務(wù)。多家銀行反而進(jìn)一步上調(diào)了首套房貸款利率，更多的購(gòu)房者被“擠出”至公積金貸款。

因此，在公積金“貸存比”早已不平衡的基礎(chǔ)之上，購(gòu)房需求又集中釋放，多地公積金貸款達(dá)歷史最高水平，出現(xiàn)資金短缺的情況也在意料之中。

購(gòu)房需求集中釋放致公積金余額短缺

一二三線城市住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 招商證券

住房公積金是行政力量強(qiáng)制企業(yè)及其員工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)備金，資金來(lái)源一直處于穩(wěn)定狀態(tài)；根據(jù)還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個(gè)條件來(lái)確定借款人的貸款額度，發(fā)放貸款也有政策可依。住房公積金又為何會(huì)出現(xiàn)額度吃緊的現(xiàn)象呢？

由于公積金來(lái)源渠道單一、繳納數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，而近年來(lái)購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，收集額增速卻趕不上貸款增速，多數(shù)一二線城公積金中心的“貸存比”早在2011年就超過(guò)了70%，處于非正常狀態(tài)。

今年以來(lái)，嚴(yán)格的限購(gòu)仍然難以抑制市場(chǎng)反彈，前期購(gòu)房需求集中釋放，上半年中國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)成量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%。北京上半年新房成交更是高達(dá)4.5萬(wàn)套，創(chuàng)近4年同期新高。

急劇膨脹的購(gòu)房需求導(dǎo)致今年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款快速增長(zhǎng)。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬(wàn)億元，幾乎相當(dāng)于去年全年。其中，個(gè)人購(gòu)房貸款9.07萬(wàn)億元，約占整個(gè)涉房類新增貸款的70%之多。

日前，央行放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，但對(duì)個(gè)人房貸利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整，從利率市場(chǎng)化改革中獲得購(gòu)房貸款優(yōu)惠的希望落空。

并且，受流動(dòng)性不足影響，商業(yè)銀行更愿意將緊張的余額放給利率更高的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款或者效益不錯(cuò)的企業(yè)，利率市場(chǎng)化也促使商業(yè)銀行急于拓展高利率業(yè)務(wù)。多家銀行反而進(jìn)一步上調(diào)了首套房貸款利率，更多的購(gòu)房者被“擠出”至公積金貸款。

因此，在公積金“貸存比”早已不平衡的基礎(chǔ)之上，購(gòu)房需求又集中釋放，多地公積金貸款達(dá)歷史最高水平，出現(xiàn)資金短缺的情況也在意料之中。

公積金貸款受限誤傷剛需 政策弊端凸顯

住房公積金政策上的漏洞逐漸顯露出來(lái)

這些年來(lái)，無(wú)論國(guó)八條還是國(guó)五條、限購(gòu)令還是房產(chǎn)稅，都無(wú)法阻止房?jī)r(jià)瘋狂上漲的腳步。很多人連首付都成問(wèn)題，無(wú)法貸款，買(mǎi)房更是無(wú)稽之談。根據(jù)目前的情況，公積金普遍無(wú)錢(qián)可貸的局面將至少延續(xù)到明年，商業(yè)銀行又流動(dòng)性趨緊，這都將在一定程度上抑制剛需的釋放，下半年可能將迎來(lái)樓市銷售淡季。

既增加了中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，還誤傷了剛性需求，具有“強(qiáng)制性、互助性、保障性”特點(diǎn)的住房公積金政策如今只剩“強(qiáng)制性”了。其存在的意義受到挑戰(zhàn)，也更加凸顯了住房公積金的制度缺陷與運(yùn)行不合理。

一方面，住房公積金在很多地方只能用于買(mǎi)房，但房?jī)r(jià)高企，住房公積金對(duì)于連首付都困難的低收入人群來(lái)說(shuō)形同虛設(shè)，這就變異為一個(gè)“劫貧濟(jì)富”的政策。而公積金利率低于CPI也讓強(qiáng)制儲(chǔ)存的公積金面臨貶值的質(zhì)疑。

另一方面，公積金貸款的發(fā)放存在杠桿效應(yīng)，而公積金政策貸存機(jī)制不完善，缺少風(fēng)險(xiǎn)管控，導(dǎo)致余額透支，政府不得不采取調(diào)整額度和“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款的方式來(lái)緩解壓力。

但事實(shí)上，在商業(yè)銀行貸款十分緊張的情況下，公積金管理中心貼息“公轉(zhuǎn)商”的舉措并不能起到多大效用。而若不從房?jī)r(jià)和公積金政策缺陷的根本上去解決問(wèn)題，其調(diào)整提高公積金繳存上限、降低貸款上限以歸集更多資金的做法，也只能是飲鴆止渴。

在目前住房公積金屢受斷貸、貶值和非法套取等諸多質(zhì)疑的背景之下，應(yīng)建立明確的公積金存貸機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。更重要的是，應(yīng)解決公積金政策諸多缺陷和漏洞，勿讓公積金偏離了“保障”的初衷