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　　● 朱孟依的慢周期模式能否笑到最后

　　「《中國(guó)企業(yè)家》」7月11日，年僅25歲的朱桔榕被委任為合生創(chuàng)展董事局副主席。成為繼碧桂園楊惠妍之后，第二個(gè)年紀(jì)輕輕就任職上市公司副主席的家族繼承人。

　　在“華南五虎”（合生創(chuàng)展、碧桂園、雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)以及恒大集團(tuán)）之中，朱氏家族最為低調(diào)。在朱桔榕上位之前，關(guān)于這位年輕的女繼承人的資料并不多。

　　朱桔榕就職數(shù)日后，合生創(chuàng)展上海分部傳出包括總經(jīng)理陳繼平、商業(yè)地產(chǎn)中心總監(jiān)樂(lè)約鳴等在內(nèi)的數(shù)十位高管離職消息。一時(shí)間外界眼光全部轉(zhuǎn)向了這位年輕的集團(tuán)副主席身上。

　　在過(guò)去數(shù)年時(shí)間里，曾空降至合生創(chuàng)展董事會(huì)的職業(yè)經(jīng)理人都相繼離開(kāi)，無(wú)論是雄心勃勃的武捷思，還是相對(duì)溫和的張懿，都沒(méi)能在合生創(chuàng)展留下自己的烙印。

　　如今，朱孟依將幼女扶持上位，對(duì)于這家有著二十幾年歷史的傳統(tǒng)房企來(lái)說(shuō)，是建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度的嘗試終告失敗，還是一個(gè)新管理時(shí)代的崛起？

　　朱孟依出身貧寒、學(xué)歷不高，鮮少公開(kāi)露面。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，合生創(chuàng)展就已經(jīng)擁有操作數(shù)十萬(wàn)平米大盤(pán)的能力，并于1998年赴港上市。此后，布局全國(guó)的合生創(chuàng)展在一線(xiàn)城市拿下千萬(wàn)平米以上的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，這其中就包括朱孟依以每平米78元的價(jià)格拿下的天津市寶坻區(qū)2萬(wàn)畝土地、計(jì)劃投資200億打造可容納50萬(wàn)人的“京津新城”。

　　“合生創(chuàng)展才是地產(chǎn)界真正的航空母艦。”早年王石的一句恭維被業(yè)界津津樂(lè)道。

　　2004年，合生創(chuàng)展成為了國(guó)內(nèi)第一家銷(xiāo)售金額逾百億的房企，略高于萬(wàn)科91億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。不過(guò)，與萬(wàn)科高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式相比，慢周期開(kāi)發(fā)的合生創(chuàng)展的資金壓力要大得多。隨即而來(lái)的樓市調(diào)控，令公司原本就繃緊的資金鏈越發(fā)緊張。

　　這促使朱孟依考慮引入“外人”來(lái)解決公司發(fā)展問(wèn)題，武捷思在此時(shí)空降至合生創(chuàng)展。武出身中國(guó)工商銀行，歷任深圳市副市長(zhǎng)、廣東省省長(zhǎng)助理，曾協(xié)助時(shí)任廣東省副省長(zhǎng)王岐山成功重組負(fù)債近36億美元的粵海集團(tuán)。

　　朱孟依“三顧茅廬”，開(kāi)出500萬(wàn)年薪+2000萬(wàn)股認(rèn)股權(quán)的條件方成功邀請(qǐng)武捷思加入麾下。

　　“他一直是一個(gè)大方的老板。”一位合生創(chuàng)展離職高管告訴《中國(guó)企業(yè)家》。朱孟依習(xí)慣根據(jù)自己的判斷做事，手段頗為豪爽。“但他本人卻很儉素，宴請(qǐng)之時(shí)他只在自己面前擺一碗蠔仔粥。”

　　武捷思之前，朱孟依并不重視公司在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)。“曾有人建議朱孟依應(yīng)加強(qiáng)投資者關(guān)系的維護(hù)，但他并沒(méi)接受。他甚至不愿意接待前來(lái)調(diào)研的機(jī)構(gòu)人士。”上述人士告訴本刊。

　　武捷思的加入，一度拉近了合生創(chuàng)展與投資者的距離。他為合生創(chuàng)展引入淡馬錫以及老虎基金，此后又成功通過(guò)配股和發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌得大筆資金。

　　期間，高周轉(zhuǎn)、快速擴(kuò)張的房企后來(lái)居上，與主流發(fā)展模式相悖的合生創(chuàng)展則不斷被超越。

　　合生創(chuàng)展希望能夠迎來(lái)第二次飛躍的機(jī)會(huì)。2007年，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)始現(xiàn)。朱孟依開(kāi)始四處延攬商業(yè)地產(chǎn)人才加入合生創(chuàng)展，同時(shí)致力于推動(dòng)旗下另一平臺(tái)公司珠江投資A股上市。

　　然而，這次飛躍卻以中途墜跌告終。朱孟依禮賢下士的姿態(tài)與令業(yè)內(nèi)咋舌的高薪都沒(méi)有留下武捷思及一眾高管，沒(méi)有人能令這個(gè)傳統(tǒng)的家族企業(yè)成功轉(zhuǎn)型。

　　曾有報(bào)道指出，彼時(shí)武捷思曾試圖精簡(jiǎn)合生創(chuàng)展組織架構(gòu)。但因知識(shí)背景和經(jīng)營(yíng)理念的不同，武無(wú)法獲得朱孟依的支持，進(jìn)而掣肘頗多。

　　另一位曾任職合生創(chuàng)展北京分部的高管告訴《中國(guó)企業(yè)家》，公司的戰(zhàn)略決策都需朱孟依拍板決定。當(dāng)然絕對(duì)集權(quán)的管理作風(fēng)并不一定帶來(lái)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)大佬如王健林、宋衛(wèi)平莫不如此。盛富資本及協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為，只要決策者有足夠正確的戰(zhàn)略眼光，且能夠令下屬切實(shí)執(zhí)行，依舊會(huì)帶領(lǐng)企業(yè)走向成功。

　　但朱孟依略顯封閉的性格，使得他與包括武捷思在內(nèi)的職業(yè)經(jīng)理人之間并沒(méi)有建立起足夠的信任與默契。上述離職高管告訴本刊，“朱孟依很少去描述自己對(duì)公司的構(gòu)想，或是提出一個(gè)核心價(jià)值理念、戰(zhàn)略目標(biāo)。更多的時(shí)候只是做出指令。”當(dāng)董事、高管提出的建議與其想法不符的時(shí)候，朱孟依通常會(huì)堅(jiān)持己見(jiàn)，但事后極少與團(tuán)隊(duì)主動(dòng)溝通，“這往往令高管們覺(jué)得，很多本應(yīng)執(zhí)行下去的決策‘卡’在老板那里。”

　　除此之外，武捷思與朱孟依在珠江投資與合生創(chuàng)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合方面也存在很大的分歧。最終，武在任期未結(jié)束的情況下離職而去。

　　這之后的5年，公司先后經(jīng)歷了陳長(zhǎng)纓、薛虎以及張懿時(shí)代，但他們做得并不比武捷思更好。管理層思維的固化使得合生創(chuàng)展一直未能及時(shí)掉頭。昔日令外界驚嘆的大盤(pán)，如今卻成為不斷吞噬公司現(xiàn)金流的無(wú)底洞。這其中就包括上文提及的京津新城，多年來(lái)不斷投入?yún)s依舊蕭條冷清。

　　2010年“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控來(lái)襲。主要城市限購(gòu)、打壓高端住宅需求等政策招招命中合生創(chuàng)展旗下項(xiàng)目。2011年，公司營(yíng)收同比大幅下滑44.31%，5年來(lái)營(yíng)收首次跌破百億，僅為80.08億元。

　　銷(xiāo)售放緩，公司資金壓力陡增。合生創(chuàng)展試圖發(fā)行債券來(lái)減少資金壓力，但由于模式不被外界看好，再加上管理層動(dòng)蕩，債券發(fā)行難獲投行青睞。這直接導(dǎo)致了合生創(chuàng)展發(fā)債的資金成本遠(yuǎn)高于同業(yè)水平，5年期美元債名義利率高達(dá)11.75%.2011年末，其凈資產(chǎn)負(fù)債率從51%飆升至72%.

　　與此同時(shí)，合生創(chuàng)展還屢屢借助信托進(jìn)行較高成本融資。2011年、2012年，合生創(chuàng)展資金成本分別為23.74億港元、31.28億港元。

　　而一度被朱孟依寄予厚望的珠江投資，也未能成功登陸A股市場(chǎng)。管理、模式與資本，三大公司發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力似乎都已停滯，這個(gè)老牌的家族房企似乎再難跟上市場(chǎng)發(fā)展的節(jié)奏與速度。昔日地產(chǎn)航母將就此沉沒(méi)嗎？

　　“合生創(chuàng)展在某種程度上與香港地產(chǎn)家族發(fā)展模式相近。”黃立沖認(rèn)為，既然香港的地產(chǎn)家族能夠取得成功，也就不能斷言朱孟依就是錯(cuò)誤的。

　　事實(shí)上，高周轉(zhuǎn)、快速擴(kuò)張的房企不過(guò)是在玩“面粉與面包”的游戲。地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)飆升、賺得的錢(qián)再去高價(jià)買(mǎi)地——如此不斷輪回。“一日不離場(chǎng)套現(xiàn)，就難說(shuō)房企真的從中賺取到巨額財(cái)富。”黃立沖如是說(shuō)。

　　今年1月，花旗銀行發(fā)布研報(bào)指出，合生創(chuàng)展3185萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備中，有1550萬(wàn)平米位于北京、上海、廣州以及天津，且地理位置優(yōu)于包括萬(wàn)科、中海以及保利在內(nèi)的房企。截至2012年底，公司每股凈資產(chǎn)高達(dá)25.92港元，幾乎是其股價(jià)市值的3倍。

　　雖然在過(guò)去8年的時(shí)間里，合生創(chuàng)展一再錯(cuò)失機(jī)會(huì)，但其累積的優(yōu)質(zhì)土地使得其根本優(yōu)勢(shì)仍在。

　　接下來(lái)的10年，要看房企在金融市場(chǎng)上的表現(xiàn)。多年來(lái)，朱孟依在整合家族內(nèi)部資源的同時(shí)，已經(jīng)潛行至金融領(lǐng)域。朱氏家族屢屢持股農(nóng)商行股份，并成立珠江人壽保險(xiǎn)公司。

　　朱氏家族二代也正在崛起。“她已經(jīng)開(kāi)始真正參與公司的決策運(yùn)營(yíng)。”《中國(guó)企業(yè)家》從合生創(chuàng)展有關(guān)人士處證實(shí)，“公司正在進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整，成立不同的事業(yè)部。但不涉及集團(tuán)董事會(huì)和高管層的人事變動(dòng)。”

　　徹底實(shí)現(xiàn)家族管理的合生創(chuàng)展，接下來(lái)究竟有怎樣的動(dòng)作？朱孟依的這一盤(pán)棋不到終局，無(wú)法斷定輸贏結(jié)果。

（原標(biāo)題：朱孟依的封閉王國(guó)）